日期：2011-01-28　10:22:43

　　第九章 美元与中国房价（四）
　　说完了这些，我们就来说说经济形势影响房价的途径。
　　第一阶段，由于房地产政策改革，完全停止福利分房政策。促使第一批自主需求的人开始在城市购买房屋，这一阶段大约发生在1998年到2003年间。这一阶段的特点是自主需求和投资需求皆有，前者多数是大学毕业，由农村或者其它城市进入本城市的白领，一般在相对较为偏远的区域，比如在北京，普遍都在四环、五环以外，后者是由于改革先富起来的一批人，如私营企业主、明星、有灰色收入的官员等。

　　这一阶段，中国经济开始从衰退走出，逐步走向繁荣，企业改革开始初步见了成效，对外贸易也开始逐年增长。不过一切都还处于正常的范围之内，虽然由于外汇储备的增加，人民币发行的增长速度已经加快，可是还没到了过分的地步。在购买房子的人群中，虽然已经有不少是投资需求，但主要是一些富人们多买几套房子，改善下居住需要，或者放在那里收收租子，规模相对还算有限。
　　第二阶段，从2003年到2005年，这一阶段中国对外贸易的总额开始不断增加，外汇储备也就随着水涨船高，一个结果就是中国的钞票越发越多。
　　本来钞票发的多了，应该是各种产品的价格都开始上涨，可是中国长期以来在分配领域中，工资所占比例一直偏低，再加上贫富差距的拉大，大家会注意到，从1998年到现在的12年，人们的工资收入的增加幅度是非常小的，很多行业可以说这十年来一直没有增长。
　　因此，实际上这一阶段过量发行的人民币，并不是平均的分配到每个人的手中，而是进入了一部分机构和个人手中。两种分配的区别就在于，前者会推高各种商品的价格，而后一种方式，不会推高普通消费品的价格，而只能推高投资品的价格。由于之前的实际需求已经推动了房价的上升，所以理所当然成了这些资金的首选，在这一阶段的初期，真实的居住需求还是占主流，可是在这个阶段中，投资需求已经逐渐开始成为主要力量，房价上涨的速度也开始加速。

　　第三阶段，从2005年到2008年，我划了个比较长的时间段。这个阶段是投资投机需求全面入场，翻云覆雨的阶段。这个阶段，宏观经济的特点是中国的对外贸易顺差加速增长，外汇储备及人民币发行也相应加速增加，所以国内的流动性越来越大，投机氛围也越来越浓。由于对外贸易顺差增加的过快，以及中国过去有意的压低人民币的汇率，所以其它国家特别是美国开始不依不饶，人民币开始升值。可是另外一方面，由于人成本越来越高，人民币升值，以及其它种种原因，包括地价的上升、资源紧缺，以及大型国有企业的挤压，大部分中小型的民营企业生存环境越来越难。

　　在房地产市场上表现出来的是投机性的氛围越来越重，主要投资或者投机房产的资金有三个方面，一是一部分有较大的资金的个人，看到房地产市场有利可图，开始进入房产市场投机，这部分人多数都是职业的炒房者。二是外资因为人民币升值的预期，在这一阶段开始涌入国内，由于人民币利率很低，所以购买房屋就成了最好的投资，股市也是一个选择。不过外资在房市上，主要还是集中在高档住宅和写字楼上，进入普通住宅的资金并不算很多。三是一些小企业主，由于企业生存困难，开始转向炒房，典型的如温州炒房团、山西煤老板等。

　　第四个阶段，从2008年到现在，这是房价涨的最疯狂的一轮。这个阶段，实际上是资金由集中转向分散的阶段，也就是职业炒房者离场，而个人投资者大规模进场的阶段。而炒房者们退场的时间，基本上是在2009年下半年到2010年3、4月份这个阶段，这是房价涨的最疯狂的阶段，其实也是职业投机者们大量出货的阶段，而外资投资者们，实际上上退场的时间可能更早，早在2008年我就曾经看到很多新闻提到国内的职业炒房人接手外资高档楼盘的新闻，实际上就是外资在逐渐退场的信号。

　　说完了已经过去的，就说说未来的经济趋势吧。现在大家经常提到的会导致房价继续上涨的原因，一个就是人民币还会继续升值。不错，人民币现在确实在升值，可是这基本上是惯性的作用以及迫于美国的压力。在这之前，我承认人民币相对于美元等货币确实是低估了的，可是这几年，人民币已经大幅度升值，再加上十年来，人民币对内实际上一直在贬值，这两个原因综合起来，目前人民币的估值已经不再偏低，甚至我觉得都有些偏高了，我在国外工作过很多年，现在一个明显的感觉就是，国外的很多东西都比国内便宜，这就是说，人民币的价格已经不低了，再升值可能就高了。当然，由于我前面说的原因，人民币可能还会继续升一些，可是接下来之后，情况就会反过来，会变成人民币贬值，特别是当中国的出口越来越不景气的时候，中国政府也会转而实行贬值的政策，网上有个人叫做刘军洛，他的眼光很好，提出的很多观点都很不错，他多次提到人民币会先升而后贬，类似于当年日本的情况，只是他写的东西，分析过程的跳跃性过大，所以很多人不理解原因。所以，人们说由于人民币升值，外资会进入国内继续炒作房产，从而继续推高房价，是站不住脚的，正如我前面说的，其实外资之前已经在逐步退出中国的房地产市场了，整栋的出售高档物业就是明显的例子。其实，现在人们也逐渐意识到了这个问题，所以现在提升值导致房价上涨的言论已经越来越少了。

　　所以人们又开始炒作另外一个理由，通货膨胀。不错，如果把货币超发作为通货膨胀的话，那么2003年之后，人民币的发行量一直很大，但是之所以大部分商品价格并没有大幅度上涨，就是因为增发这部分货币的分配问题，因为大部分人的收入并没有增加，资金集中到了少量人的手中，所以就推动了房价和股市的上涨，后来因为股市被打压下去了，资金的去向就更少了，所以房价就更加疯狂上涨了。由于这些年出口贸易过大，政府又通过基础建设拉动经济，所以就导致对于体力劳动者需求的增加，因而不断推高体力劳动者的价格，就是这样，还经常出现用工荒之类的问题。人工工资一上涨，一个主要影响就是日常用品的生产成本增加了，因为这一类产品的主要成本就是人工工资。所以从去年以来，日常生活用品的价格就开始上涨了。

　　不过，日常用品价格的上涨真的是很有限的，虽然今年以来，CPI的数字一直高居不下，可是涨价的主要是基本生活用品，米面、蔬菜、水果、肉、油等这些东西，由于中国在制定CPI时，这些产品的价格影响占的比例特别大，典型的如猪肉，所以就导致人们觉得近一段时间物价突然开始飞涨。其实除了这些产品，稍微工业化一点的产品，家电、电脑、汽车等等，价格一直都是在往下走。
　　所以所谓的通货膨胀，虽然这些一直有，而且幅度也还不小，可是和房价比较起来，那就差的远了。